Kammarrätten tillämpar inte Skatteverkets jämförelsehyra

Vad är en marknadsmässig hyra? Och ska Skatteverkets jämförelsehyra tillämpas om den faktiska årshyran avviker från marknadsmässig hyra? Kammarrätten i Stockholm har i en dom gällande en hotellfastighet nu tagit ställning till denna typ av frågor. I domen konstaterar kammarrätten att en faktisk årshyra kan tillämpas trots att den uppenbart avviker från Skatteverkets jämförelsehyra.

Vid bestämmande av taxeringsvärdet för en hyreshusbyggnad utgör årshyran en av de värdefaktorerna som har störst påverkan på taxeringsvärdet. Målet i aktuell dom* omfattar en nystartad hotellverksamhet där bolaget yrkar att årshyran ska fastställas baserat på den faktiska årshyran. Denna avviker dock från Skatteverkets jämförelsehyra för kontor på ett sådant sätt att Skatteverket anser att den faktiska årshyran inte kan anses vara marknadsmässig utan att jämförelsehyra istället ska tillämpas.

Bolaget anför bland annat att den faktiska årshyran har avtalats mellan två oberoende parter och att hotellverksamheter generellt är mer konjunkturkänsliga än kontorsverksamheter, varför en jämförelse med Skatteverkets jämförelsehyra för kontor blir missvisande. Vidare är hotellfastigheter mer konkurrensutsatta och har längre hyreskontrakt jämfört med kontorsfastigheter, vilket medför att det inte är orimligt att avvika från Skatteverkets jämförelsehyror för kontor.

Skatteverket menar däremot bland annat att den faktiska årshyran är missvisande eftersom verksamheten är nystartad, vilket innebär att den omsättningsbaserade delen av hyran är för låg. Enligt Skatteverket kan det anses vara förväntat att hyresnivån normaliseras inom ett antal år varför den faktiska årshyra som bolaget redovisar inte är att anse som en marknadsmässig hyra över tid eftersom den uppenbart avviker från Skatteverkets jämförelsehyra för värdeområdet. 

Enligt kammarrätten innebär inte den omständigheten att den faktiska hyran understiger genomsnittshyran för kontor i värdeområdet per automatik att den uppenbart avviker från marknadsmässig hyra för lokaler. Kammarrätten drar slutsatsen att det är visat att bolaget har lämnat tillräckliga uppgifter för att visa att den faktiska årshyran är representativ för byggnaden över tid och att det därför inte finns skäl för att frångå den faktiska årshyran.

Kommentar

Denna dom belyser det faktum att Skatteverkets jämförelsehyror inte alltid är talande för vad som utgör en marknadsmässig hyra. En faktisk hyra, som avviker från Skatteverkets jämförelsehyra, kan lika väl vara marknadsmässig beroende på omständigheterna kring fastigheten. Denna dom är intressant för alla typer av lokalslag då det öppnar upp för möjligheten att bedöma en faktisk årshyra i relation till vad som utgör marknadsmässig nivå. 

Då årshyran är den värdefaktor som påverkar taxeringsvärdet allra mest är vår rekommendation att fastighetsägare ser över fastighetsinnehavet för lokalfastigheter för att se vilka faktorer och omständigheter som har beaktats för värdefaktorn årshyra. Detta kan vara extra relevant för fastigheter som avviker från kontorsbyggnader – såsom hotell, parkeringshus och konferenslokaler.

Veronica Nensén och Sanny Gandhi

*Kammarrätten i Stockholm den 19 november 2019, mål nr 9309-18

 

Kontakt
Veronica Nensén
073-023 29 27

 

Kontakt
Sanny Gandhi
073-230 26 09