Andelar i oäkta bostadsrättsförening har ansetts utgöra lagertillgångar

Högsta förvaltningsdomstolen har nyligen publicerat en dom gällande klassificering av andelar i en så kallad oäkta bostadsrättsförening. I målet hade ett bolag avyttrat sju andelar under en kort period. HFD gick på Skatteverkets linje och ansåg att försäljningen av andelarna utgjorde en skattepliktig försäljning av lagertillgångar.

Bakgrunden i målet var följande. En oäkta bostadsrättsföreningen upplät i maj 2014 bostadsrätt till sju lokaler till ett bolag. Tre av dessa bostadsrätter hade bolaget, redan före förvärvet, sålt vidare till externa parter. Resterande fyra bostadsrätter såldes under juni månad samma år. Beträffande två av de sistnämnda bostadsrätterna hade bolaget och köparna avtalat om att en så kallad bokningsavgift skulle betalas redan innan lägenheterna uppläts till bolaget. Enligt bolagsordningen skulle bolaget handla med fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet.

Bolaget redovisade vinsten från försäljningarna, ca 5,8 miljoner kr, som en ej skattepliktig intäkt i inkomstdeklarationen. Skatteverket ansåg dock att försäljningarna var skattepliktiga och upptaxerade bolaget.

Andelar i en oäkta bostadsrättsförening är enligt lagtexten som utgångspunkt näringsbetingade andelar som kan avyttras skattefritt. En förutsättning för att andelar ska vara näringsbetingade är dock att de utgör kapitaltillgångar och inte lagertillgångar. Den fråga som HFD hade att avgöra var således om bostadsrätterna utgjorde lagertillgångar eller kapitaltillgångar för bolaget vid försäljningarna.

Inledningsvis konstaterade HFD att bolaget inte bedrev handel med fastigheter eller byggnadsrörelse enligt 27 kap. inkomstskattelagen (IL) och att prövningen således skulle göras mot den allmänna lagerbestämmelsen i 17 kap. 3 § IL där det framgår att en lagertillgång är en tillgång som är avsedd för omsättning eller förbrukning.

HFD ansåg att en bostadsrätt främst är en nyttjanderätt och inte ett värdepapper, på grund av att det är nyttjanderätten som står i fokus och att värdet normalt sett bestäms av nyttjanderätten och inte andelsrätten. Den praxis som finns angående lagerstatus på värdepapper (så kallad värdepappersrörelse) var således inte tillämplig.

Trots att bolaget inte bedrev handel med fastigheter ansåg HFD att bedömningen av om en bostadsrätt utgör en lagertillgång enligt 17 kap. 3 § IL kan baseras på den praxis som finns beträffande handel med fastigheter. Sådana omständigheter som till exempel antalet omsatta bostadsrätter, innehavstid samt varaktighet och regelbundenhet i handeln skulle således påverka bedömningen.

Vid en sammantagen bedömning ansåg HFD att bolaget hade bedrivit yrkesmässig handel med bostadsrätter och dessa har därför utgjort lagertillgångar enligt 17 kap. 3 § IL.

Kommentar
Praxis kring vad som utgör handel med bostadsrätter har varit spretig och det är enligt vår mening svårt att dra några generella slutsatser av HFD:s avgörande. Omständigheterna i målet tycks ha haft stor betydelse för utgången. Det som kan konstateras är dock att den praxis som finns avseende avyttring av andelar i fastighetsägande aktiebolag inte verkar gälla vid avyttring av andelar i bostadsrättsföreningar. I praxis avseende avyttring av andelar i fastighetsägande aktiebolag har HFD accepterat förvärv och försäljning av fem andelar inom en kort period. HFD berör nu överhuvudtaget inte denna praxis utan konstaterar att en bostadsrätt främst ska ses som en nyttjanderätt och inte ett värdepapper vid beskattningen. Om en bostadsrätt alltid ska ses som en nyttjanderätt innebär detta enligt vår mening en stor risk för att bostadsrättsandelar aldrig kan kvalificera som näringsbetingad andelar. Detta är dock svårt att förena med lagtextens utformning avseende vilken typ av tillgångar som kan kvalificera som näringsbetingade, varför innebörden av HFD:s uttalande i denna del är svårtolkad.

Beaktat utvecklingen på bostadsmarknaden de senaste åren har bostadsutvecklarna i relativt stor utsträckning realiserat förluster på bostadsrätter som fått tecknas av bostadsutvecklarna själva. Rättsfallet ger stöd för att dessa förluster bör anses utgöra avyttring av lagertillgångar och därmed som utgångspunkt vara avdragsgilla.

Victor Wasniewski och Thomas Bergman

Läs HFD:s dom (mål nr 3595-18)

 

Kontakt
Victor Wasniewski
072-596 72 09

 

Kontakt
Thomas Bergman
072-717 97 11