Förslag till ändrade skatteregler för fastighetsbranschen

Idag lämnades den så kallade Paketeringsutredningen över till regeringen. Uppdraget från regeringen har varit att kartlägga och analysera beskattningen av fastighetsbranschen och då särskilt med avseende på möjligheterna att skattefritt avyttra fastigheter genom s.k. paketerade transaktioner.

Utredningen har kommit fram till att fastighetsbranschen inte är underbeskattad. Ändå anses det motiverat att lämna ett förslag som i huvudsak bygger på att beskattningen vid en paketerad fastighetstransaktion ska motsvara den som gäller vid en direkt fastighetsavyttring och på så sätt markant öka skattebelastningen för fastighetsbranschen. De nya reglerna föreslås träda i kraft 1 juli 2018. För transaktioner som sker före detta datum tillämpas enligt förslaget nuvarande regler. Nedan presenteras utredningens huvudförslag i korthet.

Avskattningsregler

• Vid avyttring av en paketerad fastighet (bolag vars tillgångar till huvudsaklig del består av fastigheter) så anses det avyttrade fastighetsbolaget enligt huvudregeln ha sålt och åter förvärvat fastigheten till marknadsvärde (så kallad avskattning). Effekten av bestämmelsen är att all latent skatt hänförlig till fastigheten kommer att realiseras i samband med avyttringen av andelarna i fastighetsbolaget.

• Undantag från avskattning föreslås gälla när
  • ersättningen för andelarna ska tas upp på grund av reglerna om skalbolagsbeskattning,
  • delägarrätten anses avyttrad på grund av likvidation eller konkurs,
  • andelarna i det avyttrade företaget är marknadsnoterade,
  • andelsavyttringen har skett för att sälja en rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet,
  • andelar avyttras koncerninternt.

Schablonintäkt vid avyttring av paketerad fastighet

• Vid avskattning ska även det fastighetsägande bolaget ta upp en schablonintäkt motsvarande 7,09% av det högre av fastighetens marknadsvärde och taxeringsvärdet året före avyttringen. Schablonintäkten avser att motsvara den stämpelskatt som utgår vid en direktavyttring av en fastighet.  

Fastighetsfållan avskaffas

• Den nuvarande bestämmelsen om att kapitalförluster på fastigheter bara får dras av mot kapitalvinster på fastigheter (s.k. fastighetsfållan) föreslås avskaffas.

Klassificering av fastigheter

• Klassificeringen av fastigheter som lager- eller kapitaltillgångar slopas i bolagssektorn vilket innebär att samtliga fastigheter inom bolagssektorn kommer klassificeras som kapitaltillgångar.

Skattemässig kontinuitet vid underprisöverlåtelser

• Skattemässig kontinuitet ska gälla avseende anskaffningsvärde, skattemässigt värde och värdeminskningsavdrag vid underprisöverlåtelser av byggnad och mark.

Ändringar i stämpelskattereglerna

• En generell stämpelskatt införs vid fastighetsbildningsåtgärder. Enligt förslaget kommer det således inte längre vara möjligt att stämpelskattefritt överföra fastigheter genom fastighetsbildningsåtgärder.

• Stämpelskatt avskaffas vid koncerninterna fastighetstransaktioner.

• Stämpelskatten för juridiska personer sänks från 4,25 procent till 2 procent.

Kommentar

Förslaget kommer att få stora effekter för fastighetsbranschen och riskerar, såsom utredaren själv konstaterar,  att medföra lägre fastighetspriser, minskat byggande och högre hyror. Mot denna bakgrund framstår det lämnade förslaget som anmärkningsvärt enligt vår mening.  Den föreslagna sänkningen av stämpelskatten är positiv men kan knappast kompensera för den ökade skattebelastningen i övrigt. Ett avskaffande av klassificeringen av fastigheter som lagertillgångar i bolagssektorn förenklar regelverket.

Regeringen kommer nu att lämna förslaget på remiss och beaktat ovannämnda effekter kommer förslaget sannolikt bli föremål för en hel del debatt. Det bör även noteras att förslaget som lämnats överhuvudtaget inte beaktar effekterna av framtida ränteavdragsbegränsningsregler. Det får således anses oklart när och i vilken omfattning förslaget kommer att genomföras.

Vi kommer att analysera förslaget i mer detalj. Kontakta oss gärna för diskussion avseende hur förslaget kan komma att påverka er.

Ladda ner Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet, SOU 2017:27