Momspliktig förmedling av bostadsrätter

Skatterättsnämnden (SRN) har i ett förhandsbesked beslutat att ett bolag som fick i uppdrag att förmedla försäljningen av en bostadsrättslägenhet hade tillhandhållit en momspliktig tjänst.

Ett bolag hade fått i uppdrag av medlemmarna i en bostadsrättsförening (d.v.s. ”ägarna” till bostadsrätten) att förmedla försäljningen av bostadsrätten. Om förmedlingen skulle leda till att säljare och köpare ingick avtal om försäljning så skulle en försäljningsprovision utgå till bolaget. Bolaget frågade SRN om den aktuella förmedlingstjänsten skulle anses utgöra en momspliktig förmedlingstjänst avseende fastighet eller som en från moms undantagen förmedling av en andel (se 3 kap. 9 § ML). Bolaget frågade också SRN om bolaget kunde anses förmedla nyttjanderätten till en viss lokal/fastighet för bostadsändamål.

Bolagets uppfattning i målet var att förmedlingen skulle avse en andel i en bostadsrättsförening, d.v.s. en sådan transaktion som är undantagen från moms i enlighet med 3 kap 9 § ML. Skatteverket ansåg å sin sida att en överlåtelse av en bostadsrätt avser överlåtelsen av nyttjanderätten till en viss lägenhet och endast en medföljande andel i bostadsrättsföreningen. Enligt Skatteverket är det är nyttjanderätten till lägenheten som avgör hur transaktionen ska bedömas ur momssynpunkt. Skatteverket ansåg således att det var fråga om förmedling av fastighet vilket inte omfattas av undantaget från moms i 3 kap. 9 § ML.

Enligt SRN fick en överlåtelse av en bostadsrätt anses ha två beståndsdelar, 1) nyttjanderätt till en bostadsrätt, och 2) en andelsrätt i bostadsrättsföreningen. Eftersom bägge beståndsdelarna är nödvändiga beståndsdelar för överlåtelsen ansågs de ha ett så nära samband att de objektivt sett utgör ett enda odelbart ekonomiskt tillhandahållande och det vore konstlat att försöka skilja dem från varandra. Det gick enligt SRN därför inte att se den ena beståndsdelen som huvudsaklig, och den andra som underordnad. SRN ansåg vidare att beståndsdelarna var jämställda och att det var avgörande för beskattningen att fastställa vilken beståndsdel som var bestämmande mot alla omständigheter som kännetecknar affären. SRN bedömde därför i vilket sammanhang tillhandahållandet hade skett och vilken betydelse de båda delarna hade för att tillgodose kundens behov. SRN fann att nyttjanderätten till lägenheten var den beståndsdel som var kännetecknande för överlåtelsen av bostadsrätten. Bolagets förmedlingstjänst skulle därför betraktas som momspliktig förmedling av fastighet.

Skatteverket har överklagat beslutet till Högsta förvaltningsdomstolen.

Kommentar

Förutsättningarna i SRN:s förhandsbesked påminner om förutsättningarna i EU-domstolens mål C‑259/11, DTZ Zadelhoff (DTZ). DTZ utförde mäklar- och rådgivningsverksamhet, bestående av att mot vederlag försöka finna köpare till fast egendom, som därefter såldes genom överlåtelse av aktier. Tjänsten syftade till att säljaren och köparen skulle ingå avtal. EU-domstolen fastslog i detta mål att den aktuella tjänsten omfattades av undantaget i sjätte direktivet 77/388/EEG, art 13 B d.5. I målet prövade EU-domstolen även om tjänsten kunde ses som momspliktig mot bakgrund av det undantag från undantaget från skatteplikt som föreskrivs i artikel 13 B d.5 andra strecksatsen. EU-domstolens slutsats var att det nämnda undantaget från undantaget inte var tillämpligt när medlemsstaten har valt att inte utnyttja den möjlighet som föreskrivs i artikel 5.3 c i direktivet, dvs. möjligheten att betrakta sådana andelar och aktier som ger innehavaren rättigheter såsom ägare eller innehavare av fast egendom, som materiell egendom.

Eftersom denna möjlighet inte heller har implementerats i momslagen (dvs. möjligheten att betrakta andelar och aktier som ger innehavaren rättigheter såsom ägare eller innehavare av fast egendom, som materiell egendom), blir det av största intresse att ta del av Högsta förvaltningsdomstolens domslut.

Jenny Ekendahl och Niclas Lindgren

Läs förhandsbeskedet här (dnr 36-13/I)