Försäljning av paketerade fastigheter kan vara skattepliktig

En fastighetsförvaltande koncern avsåg att överlåta fastigheter till underpris till nybildade dotterbolag och därefter avyttra andelarna i dotterbolagen till marknadspris till externa köpare. Majoriteten i Skatterättsnämnden ansåg att andelarna utgjorde lagertillgångar och att försäljningarna av andelarna därför var skattepliktiga. Bedömningen har föranlett såväl sökanden som Skatteverket att överklaga förhandsbeskedet.

Förutsättningar
Förhandsbeskedet gällde en fastighetsförvaltande koncern. Koncernen omsatte regelmässigt ett antal fastigheter per år, vanligen genom så kallade paketeringar, vilket innebär att fastigheter som ska säljas först överlåts till skattemässigt värde till dotterbolag vars andelar därefter säljs till externa köpare. Avsikten var att ett helägt dotterbolag i koncernen som hade bildats 2009 (X AB) skulle bilda fem dotterbolag som i sin tur skulle förvärva varsin fastighet.

Det förutsattes att andelarna i alla fem dotterbolagen skulle säljas inom tre år och att de eventuellt kunde komma att säljas under samma år. Vissa bolag i koncernen som ägde fastigheter som avsågs att säljas, ansågs bedriva byggnadsrörelse. X AB ansågs dock inte bedriva byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Frågan till Skatterättsnämnden var huruvida X AB:s andelar i dotterbolagen utgjorde näringsbetingade andelar, och vinsten vid en avyttring därmed skulle vara skattefri.

Skatterättsnämndens bedömning
Enligt gällande rätt blir ett företags andelar i ett fastighetsförvaltande företag lagertillgångar om någon av fastigheterna i det fastighetsförvaltande företaget skulle ha varit lagertillgångar om den hade ägts direkt av det företag som äger andelarna i det fastighetsförvaltande bolaget. Syftet med dessa regler är att andelsinnehav, som skulle kunna ses som ett alternativ till direktägande, skatterättsligt ska behandlas på samma sätt som ett direktägande. Enligt majoriteten i Skatterättsnämnden skulle den nu aktuella frågeställningen därför avgöras av om X AB skulle ha ansetts bedriva handel med fastigheter om X AB skulle ha ägt fastigheterna direkt, det vill säga utan mellanliggande dotterbolag. Eftersom X AB:s syfte med att förvärva fastigheterna från andra koncernbolag var att sälja dem vidare till externa köpare fann majoriteten i Skatterättsnämnden att andelarna i dotterbolagen utgjorde lagertillgångar och att vinsten följaktligen blev skattepliktig.

En ledamot, tillika skatteexpert hos Svenskt Näringsliv, var skiljaktig. Enligt denne skulle bedömningen av huruvida andelarna i dotterbolagen var lagerandelar avgöras av den verksamhet som X AB faktiskt bedrev, och inte den verksamhet som skulle ha bedrivits om fastigheterna hade ägts direkt. I det förevarande fallet, var andelarna i dotterbolagen näringsbetingade och de framtida avyttringarna av desamma skulle därmed bli skattefria.

Kommentar
Vid bedömningen av om andelar i fastighetsförvaltande bolag utgör lagertillgångar tittar man normalt på den verksamhet som faktiskt bedrivs hos det bolag som är ägare till andelarna i det fastighetsförvaltande bolaget. I detta fall har Skatterättsnämnden istället tittat på vilken verksamhet som skulle ha bedrivits om fastigheterna i det fastighetsförvaltande bolaget förvärvats direkt.

 

Barbro Jansson och Lukas Nilsson